A Superintendência de Securitização e Agronegócio (SSE) da CVM publicou, em 18/03/2025, o Ofício-Circular nº 2/2025/CVM/SSE (“Ofício”), com orientações aos administradores e gestores a respeito da responsabilidade dos cotistas de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), nos casos de patrimônio líquido negativo do fundo, à luz do disposto no art. 13, II, da Lei nº 8.668/93 e no art. 18 da Parte Geral da Resolução CVM 175.

Além da possibilidade de previsão no regulamento de limitação de responsabilidade dos cotistas de fundos de investimento, autorizada com a introdução do art. 1.368-D do Código Civil , no caso dos FIIs, o art. 13, II da Lei nº 8.668/93, determina que os cotistas de FII não respondem pessoalmente por obrigações legais ou contratuais, “relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora”, o que, na prática, engloba todos os ativos elegíveis aos FII, nos termos do art. 40 do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175.

O dispositivo da Lei nº 8.668/93, portanto, admite que os cotistas possam ser chamados a aportar recursos no FII com patrimônio líquido negativo, para suportar obrigações contratuais e legais que não tenham relação com os imóveis e empreendimentos investidos pelo fundo, tais como dívidas do FII com administrador, gestor ou outro prestador de serviço, não relacionadas aos empreendimentos imobiliários investidos.

Nesse sentido, a área técnica da CVM concluiu que, mesmo nas classes de responsabilidade ilimitada, os regulamentos não podem estabelecer obrigação genérica de os cotistas aportarem recursos, caso o FII apresente patrimônio líquido negativo.

Assim, mesmo quanto às classes de responsabilidade ilimitada, é imprescindível que o regulamento disponha expressamente que tal ilimitação se aplica exclusivamente para saldar dívidas do fundo decorrentes de obrigações legais ou contratuais não relacionadas aos ativos qualificados como imóveis ou empreendimentos imobiliários nos termos do art. 40 do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175.

A SSE/CVM orientou que os regulamentos dos FII devem ser ajustados nesse sentido.

A equipe de Mercado de Capitais do Renault Advogados permanecerá à disposição para auxiliá-los no endereçamento do assunto.