Dando continuidade à nossa série de informativos dedicados a preencher a Declaração do Imposto sobre a Renda Pessoa Física (DIRPF) do exercício de 2025, referente ao ano calendário de 2024, nesta edição, o foco está na declaração e tributação do lucro imobiliário.
COMO OCORRE A TRIBUTAÇÃO DO IMPOSTO SOBRE A RENDA SOBRE NO LUCRO IMOBILIÁRIO?
Primeiro, as informações relativas a aquisição e a venda do imóvel deverão ser informadas no Programa de Apuração de Ganho de Capital (“GCAP”), disponibilizado pela Receita Federal do Brasil referente ao ano-calendário da alienação. O próprio programa irá analisar a aplicação de eventuais reduções ou isenções previstas na legislação tributária – que serão detalhadas mais adiante -, informar o valor do ganho e, quando aplicável, gerar o DARF para pagamento do imposto.
Os dados do GCAP deverão ser importados quando da realização da DIRPF, no exercício seguinte à alienação do imóvel. Ou seja, na DIRPF 2025 deverão ser informadas as alienações de imóveis ocorridas no ano-calendário 2024 e informadas no GCAP 2024.
Conforme determina a legislação tributária[1], o imposto sobre a renda incidirá sobre o ganho de capital (a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição) auferido na alienação de bens imóveis, às alíquotas que variam de 15% a 22,5%, da seguinte forma:
- 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
- 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
- 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00;
- 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.
O imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos. O pagamento em atraso está sujeito a multa de mora de 0,33% ao dia (limitada a 20%) e juros (SELIC).
COMO OCORRE A TRIBUTAÇÃO DO IMPOSTO SOBRE A RENDA SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NO CASO DE VENDA PARCELADA?
A legislação tributária[2] determina que o ganho de capital será apurado no mês em que ocorrer a alienação do imóvel, mas o imposto de renda devido sobre o ganho de capital decorrente desta alienação deverá ser apurado no mês do recebimento, na proporção das respectivas parcelas, e pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.
Ou seja, o cálculo deverá ser realizado considerando o ganho de capital total auferido na operação, mas o imposto será pago proporcionalmente às parcelas recebidas.
QUEM ESTÁ OBRIGADO AO PAGAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA SOBRE OS LUCROS IMOBILIÁRIOS?
Estão obrigados ao pagamento do imposto de renda sobre ganho de capital não apenas as pessoas físicas, residentes fiscais no Brasil, que aufiram ganho de capital na alienação de bens imóveis, mas também os residentes fiscais no exterior que aufiram ganho de capital na alienação de bens imóveis, localizados no Brasil (devendo ser observados os acordos ou tratados celebrados com o país de residência do contribuinte).
O lucro imobiliário, ou o ganho de capital auferido na alienação (ou operações equiparadas) de bens imóveis, pode se verificar em diferentes hipóteses.
Quem pode ser responsável pelo pagamento do imposto?
Podem ser responsáveis, pelo recolhimento do imposto:
- o alienante, se residente fiscal no Brasil;
- o procurador do alienante, em nome deste, se este for não-residente fiscal no Brasil;
- o inventariante, em nome do espólio, nos casos de transferências causa mortis;
- o doador, no caso de doação (inclusive em adiantamento da legítima);
- o ex-cônjuge ou ex-companheiro a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, for atribuído o bem ou direito objeto da tributação;
- o cedente, na cessão de direitos hereditários.
QUAIS SÃO AS HIPÓTESES DE ISENÇÃO/REDUÇÃO PREVISTAS NA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA?
Estão isentas do imposto de renda, os seguintes rendimentos obtidos na alienação de bens imóveis:
- o ganho de capital auferido na alienação de bem de pequeno valor[3] (inclusive imóvel) que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 35.000,00;
- o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel[4] que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 (cinco) anos;
- o ganho de capital auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato de compra e venda, aplique[5] o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País (caso a aquisição do imóvel após a venda de outro ocorra de forma parcelada, a isenção atingirá apenas o montante incluído dentro destes 180 dias). Atenção: Desde o dia 17 de março de 2022, a Receita Federal do Brasil[6] estendeu essa isenção à aplicação do produto da venda para aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta e para quitar, total ou parcialmente financiamentos imobiliários (de imóvel residencial).
- o ganho de capital auferido na alienação de bem imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1969;
- no caso de bem imóvel adquirido entre 01 de janeiro de 1970 até 31 de dezembro de 1988 é possível a aplicação de um percentual anual fixo de redução do ganho de capital na alienação, a saber[7]:
| Ano de Compra | Percentual de Redução |
| 1970 | 95% |
| 1971 | 90% |
| 1972 | 85% |
| 1973 | 80% |
| 1974 | 75% |
| 1975 | 70% |
| 1976 | 65% |
| 1977 | 60% |
| 1978 | 55% |
| 1979 | 50% |
| 1980 | 45% |
| 1981 | 40% |
| 1982 | 35% |
| 1983 | 30% |
| 1984 | 25% |
| 1985 | 20% |
| 1986 | 15% |
| 1987 | 10% |
| 1988 | 5% |
COMO CALCULAR O LUCRO IMOBILIÁRIO?
É importante observar que a legislação tributária[8] admite que algumas despesas integrem o custo de aquisição do imóvel, diminuindo o ganho de capital auferido quando da alienação, são elas:
- as benfeitorias necessárias, quais sejam, os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
- os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
- as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que o alienante tenha suportado o ônus;
- os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
- o valor do imposto de transmissão (ITBI) pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
- o valor da contribuição de melhoria;
- os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel (no caso de imóveis financiados);
- o valor do laudêmio pago etc.
É fundamental que todas essas despesas estejam detalhadas na DIRPF do alienante, ano-calendário de sua realização, e possam ser comprovadas com documentação hábil e idônea (nota fiscal ou recibo, por exemplo).
COMO DECLARAR OS BENS IMÓVEIS E LUCRO IMOBILIÁRIO NA MINHA DIRPF?
Os bens imóveis deverão ser informados pelo adquirente na Ficha de “Bens e Direitos”, no Grupo “01 – Bens Imóveis”, indicando o tipo de imóvel nos respectivos códigos, ao selecioná-lo, será possível identificar se a propriedade é uma casa (código 12), apartamento (11), terreno (13) ou prédio comercial (02). Por exemplo:
- “01 – Prédio residencial”.
Neste registro, deverão ser informados: a localização do imóvel, a inscrição no IPTU, a data de aquisição, a discriminação (por exemplo: o custo de aquisição e despesas que foram somadas ao mesmo), o endereço completo, a área total do imóvel, o registro do imóvel e o valor de aquisição até 31.12.2024.
No campo de “Discriminação” é importante detalhar as características do imóvel, principalmente no caso de financiamento. Por exemplo: o custo de aquisição do imóvel no contrato de compra e venda, os gastos com cartório, o valor financiado, o valor da entrada, o número de prestações, as parcelas pagas e o valor de cada uma, a taxa de juros, o valor abatido de FGTS (caso aplicável), o nome e CNPJ da instituição financeira que concedeu o financiamento, bem como o número do contrato.
Em regra, os bens imóveis devem ser declarados pelo seu custo de aquisição histórico, podendo ser incluídas as despesas expressamente previstas na legislação, conforme detalhado acima.
Na hipótese de imóvel financiado, é possível informar somente o valor efetivamente pago até aquela data (incluindo a entrada, as parcelas pagas e os juros do financiamento efetivamente pagos), e por isso é importante o detalhamento no campo de “Discriminação” do bem.
No caso de utilização de saldo de FGTS para quitação de parte do imóvel, os valores recebidos do FGTS deverão ser incluídos na Ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código:
- “04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS”.
Lembrando que, na DIRPF 2025 deverão ser importados os dados do GCAP 2024 no programa da declaração. Restando somente “baixar o bem” da Ficha de “Bens e Direitos” informando a alienação.
A equipe do Renault Advogados permanecerá à disposição para auxiliá-los no endereçamento do assunto.
[1] Art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995.
[2] Art. 19, §3, da Instrução Normativa SRF N.º 84/2001
[3] Art. 22, da Lei 9.250/95 – Fica isento do IR o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação seja igual ou inferior a 35.000,00.
[4] Art. 23, da Lei 9.250/95 – Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
[5] Art. 39, da Lei 11.196/05 – Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
[6] Art. 02º, §10 da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005
[7] Art. 26 da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001
[8] Art. 17 da Instrução Normativa SRF N.º 84/2001
