Dando continuidade à série de informativos sobre a Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) exercício de 2026, relativa ao ano-calendário de 2025, cujo prazo de entrega se encerra em 29 de maio de 2026, abordamos, neste material, os principais aspectos relacionados à tributação do ganho de capital na alienação de bens imóveis.

Qual é a tributação sobre o lucro imobiliário?

O imposto sobre a renda incide sobre o ganho de capital, entendido como a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel, observando as seguintes alíquotas progressivas[1]:

1. 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
2. 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
3. 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00;
4. 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Atenção: Esse imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos[2].

Quem está obrigado ao pagamento do imposto sobre os lucros imobiliários?

Estão obrigados ao pagamento do imposto: (i) as pessoas físicas residentes fiscais no Brasil que aufiram ganho de capital na alienação (ou operações equiparadas) de bens imóveis; e (ii) os residentes fiscais no exterior que aufiram ganho de capital na alienação de bens imóveis localizados no Brasil (deve-se observar os acordos ou tratados celebrados com o país de residência do não residente).

São responsáveis pelo recolhimento do imposto:

1. O alienante, se residente fiscal no Brasil;
2. O procurador do alienante, em nome deste, se este for não residente fiscal no Brasil;
3. O inventariante, em nome do espólio, nos casos de transferências causa mortis a valor de mercado;
4. O doador, no caso de doação (inclusive em adiantamento da legítima) a valor de mercado;
5. O ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, for atribuído o bem ou direito objeto da tributação;
6. O cedente, na cessão de direitos hereditários.

Atenção: transmissões por herança ou doação podem ocorrer a valor de custo ou de mercado. Somente na hipótese de valor de mercado haverá tributação do ganho de capital. Destaca-se que a constitucionalidade da incidência do IRPF sobre o ganho de capital na doação a título de adiantamento de legítima está em discussão no STF[3].

Quais são as hipóteses de isenção?

Estão isentos do imposto sobre a renda os seguintes ganhos obtidos na alienação de bens imóveis, quando realizadas por pessoas físicas residentes fiscais no Brasil:

1. O ganho de capital auferido na alienação de pequeno valor, cujo valor de alienação seja de até R$ 35.000,00;
2. O ganho de capital auferido na alienação do único imóvel, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (desde que não tenha sido realizada outra alienação nos últimos 5 anos);
3. O ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, em que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de compra e venda, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais (inclusive em construção, na planta ou para quitar total ou parcialmente financiamentos imobiliários) localizados no país; e
4. O ganho de capital auferido na alienação de bem imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1969; e
5. O ganho de capital auferido na alienação de bem imóvel adquirido entre 1º de janeiro de 1970 e 31 de dezembro de 1988, tem possibilidade de aplicação de um percentual anual fixo de redução que varia entre 5% a 95%, reduzindo a base de cálculo tributável.

Quais são as hipóteses de dedução?

A legislação tributária permite que algumas despesas integrem o custo de aquisição do imóvel, diminuindo o ganho de capital auferido quando da alienação, são elas:

1. benfeitorias necessárias, incluindo os dispêndios com construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes. Isso também inclui pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes;
2. dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja uma condição para efetivar a alienação;

1. despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que o alienante tenha suportado o ônus;
2. dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
3. valor do imposto de transmissão (ITBI) pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
4. valor da contribuição de melhoria;
5. Juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel (no caso de imóveis financiados);
6. valor do laudêmio pago, entre outros.

Atenção: É fundamental que todas essas despesas estejam detalhadas na DIRPF do alienante no ano-calendário de sua realização, e comprovadas com documentação hábil e idônea (como nota fiscal ou recibo). Recomendamos que esses comprovantes sejam mantidos por pelo menos cinco anos.

Como informar o ganho de capital?

Todas as informações relativas ao imóvel, tais como, a data e o custo de aquisição, a data e o valor de alienação, o adquirente do imóvel, deverão ser preenchidas no Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP), correspondente ao ano-calendário da alienação, disponibilizado pela Receita Federal do Brasil.

O próprio programa observará todas as regras de isenção e reduções mencionadas anteriormente, apurará a base de cálculo tributável e gerará o DARF para pagamento do imposto. Os dados do programa deverão ser importados na realização da DIRPF, no exercício seguinte à alienação do imóvel.

Atenção: No caso de venda parcelada o ganho de capital deve ser apurado no mês em que ocorrer a alienação do imóvel. No entanto, o imposto sobre a renda deverá ser apurado no mês do recebimento, proporcionalmente às parcelas recebidas, e pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos.

Como declarar os bens imóveis e o lucro imobiliário na DIRPF?

Os bens imóveis devem ser informados na ficha “Bens e Direitos”, no grupo “01 – Bens Imóveis“, indicando o tipo de imóvel nos seguintes códigos:

Deve ser informado: (i) inscrição no IPTU, (ii) data de aquisição, (iii) endereço completo, (iv) área total, (v) registro do imóvel e (vi) valor do móvel (correspondente ao custo de aquisição, acrescido, quando aplicável, de benfeitorias e demais custos incorridos na aquisição). No campo “Discriminação”, é importante detalhar todas as características do imóvel, o valor de aquisição no contrato de compra e venda, os gastos com cartório, o valor financiado, o valor da entrada, o número de prestações, as parcelas pagas etc.

Atenção: Em regra, os bens imóveis devem ser declarados pelo seu custo de aquisição histórico, podendo ser incluídas as despesas expressamente previstas na legislação, mencionadas anteriormente.

A correta apuração e declaração do ganho de capital imobiliário são essenciais para evitar inconsistências fiscais e autuações.

A equipe do Renault Advogados permanecerá à disposição para assessorá-los na análise de casos concretos e no correto cumprimento das obrigações tributárias.

[1] Lei n° 8.981, de 1995, art. 21 (com alteração dada pela Lei n° 13.259, de 2016).

[2] Lei n° 8.981, de 1995, art. 21, § 1º.

[3] STF,  RE n° 1.522.312, Tema de Repercussão Geral n° 1.391.