Em 22 de fevereiro de 2024, a SSE (Superintendência de Securitização e Agronegócio – SSE da CVM) publicou o Ofício-Circular nº 1/2024/CVM/SSE com entendimento de que, embora o Art. 42 da Lei nº 14.754/2023 tenha passado a admitir que os Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”), a fim de garantir obrigações assumidas pelo fundo ou por seus cotistas, constituam ônus reais sobre os imóveis do fundo ou prestem garantias, para que os FIIs possam, de fato, exercer tal faculdade, será necessário aguardar regulamentação específica pela CVM, uma vez que a RCVM 175/22 veda tal prática no art. 32 do Anexo III, que rege os FII e tal regra não foi revogada.
O Art. 42 da Lei nº 14.754/2023 também passou a admitir que instituições administradoras de FIIs, prestem fiança, aval, aceite ou assumam coobrigação, desde que para garantir obrigações assumidas pelo Fundo ou por seus cotistas.
De acordo com o Ofício, o arcabouço normativo atual que disciplina o funcionamento dos FII veda a constituição de ônus e a coobrigação em qualquer hipótese, conforme disposto no Art. 32 do Anexo Normativo III da RCVM 175/22.
Apesar de o Art. 113, IV, da Parte Geral da RCVM 175 admitir a coobrigação para as classes de cotas restritas, as disposições do Anexo Normativo III prevalecem para os FIIs em caso de conflito aparente de normas, conforme parágrafo único do Art. 2º da Parte Geral da Resolução.
Dada a competência da CVM para disciplinar a constituição, o funcionamento e a administração dos FII conferida pelo Art. 4º da Lei nº 8.668/93, a SSE entendeu que permanece vedado o uso das faculdades previstas no Art. 42 da Lei nº 14.754/23 até que norma específica seja editada e altere a regulamentação vigente.
A SSE chegou a levantar a possibilidade de chamada de audiência pública para debater o tema, incluindo o debate para estabelecer o público-alvo elegível, um regime informacional diferenciado, a forma de aprovação prévia para os FII prestarem garantias ou coobrigarem-se, bem como se os FII poderão utilizar essas faculdades para garantir operações assumidas por cotistas específicos do fundo.
A equipe de Mercado de Capitais do Renault Advogados permanecerá à disposição para auxiliá-los no endereçamento do assunto.